Viața la comun într-un condominiu (bloc sau ansamblu rezidențial) nu este doar o chestiune de bună vecinătate, ci una guvernată de reguli juridice stricte. Legea 196/2018 definește clar ce ai voie să faci în apartament, cum se cheltuie banii tăi și cine răspunde pentru greșeli.

Acest ghid detaliază pilonii fundamentali ai administrării imobilelor, oferindu-ți argumentele legale de care ai nevoie în relația cu asociația.

I. Înființarea și Organizarea: Cine conduce blocul?

Asociația de proprietari este forma juridică prin care se administrează proprietatea comună. Ea are o structură ierarhică clară:

1. Adunarea Generală: Este „legislativul”. Se întrunește anual în primul trimestru. Hotărârile luate aici sunt obligatorii pentru toți proprietarii, inclusiv pentru cei care nu sunt membri ai asociației sau au votat împotrivă.
2. Comitetul Executiv (Președinte + un număr par de membri): Este „executivul”. Membrii trebuie să prezinte cazierul judiciar (fără infracțiuni economice) și pot fi remunerați în baza unui contract de mandat.
3. Cenzorul / Comisia de Cenzori: Sunt obligatorii. Dacă asociația are peste 10 apartamente, cenzorul trebuie să aibă studii economice sau juridice. Acesta verifică lunar actele administratorului și afișează raportul.

II. Drepturile Proprietarului: Puterea Informației

Legea 196/2018 pune mare accent pe transparență. Articolul 28 este cel mai bun prieten al tău:

• Accesul la documente: Poți solicita copii după orice document al asociației (facturi, contracte cu furnizorii, state de plată). Președintele este obligat să răspundă la sesizări în maximum 10 zile.
• Contestarea întreținerii: Ai 10 zile de la afișarea listei să contești calculul. Dacă președintele nu îți dă dreptate, te poți adresa compartimentului specializat din Primărie sau instanței.
• Garanția pentru Administrator: Poți cere să știi dacă administratorul are încheiată o poliță de asigurare de răspundere civilă profesională, obligatorie pentru protejarea fondurilor asociației.

III. Repartizarea Cheltuielilor: Unde se duc banii?

Aceasta este zona celor mai multe conflicte. Legea împarte cheltuielile în categorii stricte (Art. 75):

1. Pe număr de persoane: Apă rece/caldă (dacă nu există apometre), canalizare, gunoi, energia electrică pentru lift și iluminatul pe scară.
   • Notă: Pot fi exceptate de la plata liftului persoanele de la subsol, parter și etajul 1 (dacă nu există mezanin).
2. Pe cota-parte indiviză (suprafața utilă): Salariul administratorului, al femeii de serviciu, al instalatorului, indemnizația președintelui, reparațiile acoperișului sau ale țevilor comune de la subsol.
3. Pe beneficiari: Citirea repartitoarelor, întreținerea interfonului (partea din apartament), verificările metrologice ale contoarelor individuale.
4. Pe consumatori tehnici: Încălzirea spațiilor comune (casa scării, uscătorie).

IV. Fondurile Obligatorii și Penalitățile

Fiecare leu încasat trebuie să aibă o destinație precisă și o chitanță separată:

• Fondul de Rulment: Se stabilește astfel încât să acopere cheltuielile pe o lună de iarnă (cea mai mare factură). Se plătește anticipat și se restituie integral dacă vinzi apartamentul.
• Fondul de Reparații: Este obligatoriu. Veniturile din exploatarea spațiilor comune (chirie pe antene GSM, reclame pe fațadă) intră exclusiv în acest fond și nu pot fi folosite pentru plata facturilor de utilități.
• Penalitățile (Art. 77): Maximum 0,2% pe zi, aplicate după 30 de zile de la scadență. Suma totală a penalităților nu poate depăși debitul principal (dacă ai 1000 lei restanță, penalitățile se opresc la 1000 lei).

V. Reguli stricte de Bună Vecinătate și Construcții

• Accesul în apartament (Art. 31): Cu un preaviz de 5 zile, trebuie să permiți accesul pentru inspecția sau repararea elementelor comune. În caz de urgență (avarie gravă), preavizul este de doar 24 de ore.
• Modificări constructive: Nu poți dărâma pereți sau închide balcoane fără autorizație de construire. Orice lucrare afectează „Cartea Tehnică a Construcției”.
• Schimbarea destinației: Dacă vrei să faci birou sau magazin în apartament, ai nevoie de acordul vecinilor direct afectați (sus, jos, lateral) și de o convenție semnată cu asociația pentru recalcularea cheltuielilor.

VI. Sancțiuni și Recuperarea Datoriilor

Asociația are puteri de „executare” aproape ca o instituție a statului:

1. Acțiunea în instanță: Se poate face după 60 de zile de la scadență. Asociația este scutită de taxa de timbru.
2. Ipoteca Legală: Președintele poate nota în Cartea Funciară a apartamentului tău o ipotecă pentru datorii ce depășesc 3 luni și valoarea unui salariu minim. Nu vei putea vinde sau ipoteca apartamentul la bancă până nu plătești datoria la bloc.
3. Privilegiul Mobiliar: Asociația are prioritate la recuperarea banilor din vânzarea bunurilor mobile ale restanțierului.

🏛️ Referințe Juridice și Resurse Consultate

Informațiile prezentate în acest material se bazează pe cadrul legislativ fundamental care reglementează viața la bloc în România:

• Actul Normativ de Bază: Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor (publicată în Monitorul Oficial nr. 660 din 30 iulie 2018).
• Modificări și Clarificări: Legea nr. 193/2018 pentru modificarea și completarea Legii nr. 196/2018 (extinderea definițiilor pentru ansamblurile rezidențiale).
• Constituția României: Art. 44 privind dreptul de proprietate privată și obligațiile corelative față de comunitate.
• Codul Civil Român: Art. 646 – 658 referitoare la coproprietatea forțată asupra părților comune din clădiri.
• Abrogări: Prezentul cadru legislativ înlocuiește vechea Lege nr. 230/2007 și H.G. nr. 1.588/2007.

💡 Notă pentru cititori:

Acest articol analizează prevederile introduse la momentul adoptării noii legislații. Deși principiile de bază rămân valabile, pentru obligațiile specifice implementate ulterior (cum ar fi e-Factura sau noile norme de eficiență energetică), vă rugăm să consultați și secțiunea dedicată actualizărilor pentru anul 2026. – Ghidul Complet al Proprietarului la Bloc – actualizări 2026